Imposto de Renda

ORIENTAÇÕES AO LOCADOR DA RE/MAX HOME GROUP COM RELAÇÃO AO IMPOSTO DE RENDA ENVOLVENDO A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS.


Sempre buscando a melhor prestação de serviços, a RE/MAX Home Group organizou os mais importantes esclarecimentos sobre a declaração do Imposto Sobre a Renda envolvendo a locação de imóveis. Abaixo, estão organizadas as dúvidas corriqueiras sobre o assunto - muitas das quais extraídas do Perguntas e Respostas do Programa Imposto de Renda da Receita Federal do Brasil.


1) EXTRATO DE RENDIMENTOS. O Locador e cliente da RE/MAX Home Group recebe por email seu extrato de rendimentos, para fins de declaração.

Cuidado! A FONTE PAGADORA de seu rendimento, para fins de declaração, NÃO É a FAGUNDES CONSULTORIA E IMOBILIÁRIA (RE/MAX Home Group), mas sim seu locatário.

2) EXCLUSÃO DE DESPESAS EM DESCONTO SIMPLIFICADO. O contribuinte que optar pelo desconto simplificado pode excluir as despesas com condomínio, taxas, impostos, em relação a aluguéis recebidos?

Sim. O contribuinte, independentemente da opção pelo desconto simplificado ou não, pode informar como rendimento tributável o valor dos aluguéis recebidos, já excluídos os impostos, as taxas e os emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento, desde que o ônus desses encargos tenha sido exclusivamente do declarante.

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – RIR/1999, art. 632)

3) Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios?

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel.

Desde 14 de maio de 2014, são isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

1. de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

2. de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

3. de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

(Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, art. 3º; Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007)

4) PAGAMENTO AO LOCADOR. Quando ocorre o fato gerador no caso de o aluguel de imóvel ser pago ao locador em mês subsequente ao do recebimento pela imobiliária?

O fato gerador ocorre no mês em que o locatário efetuar o pagamento do aluguel à imobiliária, independentemente de quando o mesmo tenha sido repassado para o locador.

(Instrução Normativa SRF nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31, § 2º)

5) USUFRUTO DE RENDIMENTOS DE ALUGUÉIS. O pai deu ao filho o usufruto de rendimentos de aluguel de imóvel. Como tributar esses rendimentos?

Se o usufruto constar de escritura pública averbada no registro de imóveis, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa a constituição do usufruto em favor do filho. Os rendimentos do aluguel são tributáveis em nome do filho.

Se não houver escritura averbada, o pai, ao relacionar o imóvel em sua Declaração de Bens e Direitos, informa que os rendimentos respectivos foram doados ao filho. Os rendimentos do aluguel estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e devem ser incluídos, como rendimentos tributáveis, na declaração de ajuste do pai. Para o filho, os rendimentos são não tributáveis, como doação em espécie.

(Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, arts. 167, inciso I, item 7, e 220, inciso V; Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 3º)

6) RENDIMENTOS DE IMÓVEL CEDIDO. Como tratar os rendimentos produzidos por imóvel cujo direito de exploração tenha sido cedido, por meio de contrato, a terceiros?

Esses rendimentos são tributáveis em nome de quem explora o imóvel, ou seja, o cessionário ou arrendatário.

Por sua vez, o proprietário do imóvel deve tributar o valor recebido pela cessão de direitos, como rendimentos equiparados a aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na declaração de ajuste.

(Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º, Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 3º)

7) LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM IMÓVEIS, INCLUSIVE CONDOMÍNIOS. Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios?

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel.

Desde 14 de maio de 2014, são isentos do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, observado o limite de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

1. de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

2. de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

3. de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

(Lei nº 12.973, de 13 de maio de 2014, art. 3º; Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007)

8) BENFEITORIAS — COMPENSAÇÃO. Como apurar o rendimento tributável de aluguel, inclusive quando o contrato de locação contenha cláusula que admita a sua compensação com as despesas efetuadas com benfeitorias pelo locatário?

Tributa-se o valor recebido de aluguel subtraído, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, somente das quantias relativas a:

1. impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

2. aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

3. despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

4. despesas de condomínio.

O valor das benfeitorias efetuadas, compensadas em determinado mês com o valor total ou parcial do aluguel de imóvel, tem natureza de rendimento de aluguel para o proprietário e sofre incidência do imposto sobre a renda, juntamente com valores recebidos no mês a título de aluguel.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento doImposto sobre a Renda – RIR/1999, arts. 50 e 632; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 13, § 1º)

9) ALUGUEL DEPOSITADO JUDICIALMENTE. Qual é o tratamento tributário de rendimentos de aluguel depositados judicialmente?

No caso de o locatário efetuar em juízo o depósito desses rendimentos, tal fato não configura a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda ou proventos para o seu legítimo titular, não estando este obrigado a tributar os rendimentos no mês do depósito. Esses rendimentos são tributados somente quando liberados pela autoridade judicial.

(Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, arts. 3º, § 3º, e 65, § 1º)

10) LUVAS E GRATIFICAÇÕES PAGAS AO LOCADOR As luvas e gratificações pagas ao locador são rendimentos tributáveis?

Sim. As luvas, prêmios, gratificações ou quaisquer outras importâncias pagas ao locador ou cedente do direito, pelo contrato celebrado para uso, ocupação, fruição ou exploração de bens corpóreos e direitos são rendimentos tributáveis, como aluguéis, por meio do recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, na fonte, se pagos por pessoa jurídica, e na declaração de ajuste.

(Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 3º)

11) INDENIZAÇÃO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. A importância recebida pelo locatário a título de indenização para desocupação do imóvel locado é tributável?

Sim. O valor da indenização recebida pelo locatário para desocupar o imóvel locado é rendimento tributável, quer tenha sido pago pelo locador, pelo novo proprietário ou por terceiro. Esse valor é tributável na fonte, se pago por pessoa jurídica, ou sujeito ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebido de pessoa física e na declaração de ajuste.

(Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 3º; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 3º)

12) CESSÃO GRATUITA DE IMÓVEL. Qual é o tratamento tributário do valor locativo de imóvel cedido gratuitamente?

O valor locativo de imóvel cedido a terceiro é tributado na Declaração de Ajuste Anual, devendo ser informado em Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Jurídicas, não se sujeitando, portanto, ao recolhimento mensal (carnê-leão).

O valor tributável corresponde a 10% do valor venal do imóvel, podendo ser adotado o constante da guia do IPTU do ano-calendário da Declaração de Ajuste Anual. Se a cessão de uso não abrangeu todo o ano-calendário, o valor tributável é apurado proporcionalmente ao período de cessão de uso de imóvel.

Não há incidência do imposto quando o imóvel for ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de 1º grau (pais e filhos).

Do valor tributável podem ser subtraídas as seguintes despesas, quando o ônus tenha sido do proprietário:

1. impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

2. aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

3. despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

4. despesas de condomínio.

(Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, art. 6º, inciso III; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, arts. 39, inciso IX, 49, § 1º, e 50)

13) SUBLOCAÇÃO. Os rendimentos oriundos da sublocação de imóvel são tributáveis?

Sim. Os rendimentos recebidos pelo sublocador estão sujeitos ao recolhimento mensal (carnê-leão), se recebidos de pessoa física ou, à retenção na fonte, se pagos por pessoa jurídica e na Declaração de Ajuste Anual. É dedutível do valor do rendimento bruto recebido pela sublocação o aluguel pago ao proprietário do imóvel sublocado.

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, arts. 49, inciso I, e 50, inciso II; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31, inciso II)

14) ALUGUÉIS RECEBIDOS POR NÃO RESIDENTE. Qual é o tratamento tributário dos rendimentos de aluguel de imóvel localizado no Brasil recebidos por não residente no Brasil?

Preliminarmente, deve-se verificar se há acordo ou tratado entre o Brasil e o país de origem do residente no exterior ou legislação interna que permita a reciprocidade de tratamento. Existindo tais instrumentos, o tratamento fiscal será aquele neles previsto. Não havendo acordo o rendimento é tributado exclusivamente na fonte à alíquota de 15%.

Atenção: O imposto deve ser recolhido na data da ocorrência do fato gerador, sendo responsável pelo recolhimento o procurador do residente no exterior.

(Decreto-Lei nº 5.844, de 23 de setembro de 1943, art. 100, parágrafo único; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 721; Instrução Normativa SRF nº 208, de 27 de setembro de 2002; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 33)

15) IMÓVEL PERTENCENTE A MAIS DE UMA PESSOA. Como proceder quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física?

Quando o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, em condomínio, o contrato de locação deve discriminar a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino. Caso não conste no contrato essa cláusula, recomenda-se fazer um aditivo ao mesmo.

Quando o locatário for pessoa jurídica, essa deve efetuar a retenção na fonte aplicando a tabela mensal em relação ao valor pago individualmente a cada condômino. Anualmente, a pessoa jurídica locatária deve fornecer comprovante do rendimento que couber a cada um, com indicação do respectivo valor retido na fonte.

Em se tratando de bens comuns, em decorrência do regime de casamento, os rendimentos são tributados na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou, opcionalmente, podem ser tributados pelo total em nome de um dos cônjuges. Na união estável, adota-se idêntico tratamento, salvo contrato escrito entre os companheiros (neste caso, será fixado o percentual nele previsto), aplicando-se o regime da comunhão parcial de bens (bens comuns, em decorrência do regime de casamento).

(Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 4º).

16) RENDIMENTOS DE BENS COMUNS. Podem os contribuintes casados no regime de comunhão de bens optar por tributar 100% dos rendimentos produzidos por um dos bens comuns na declaração de um dos cônjuges e 50% dos rendimentos produzidos pelos demais bens comuns na declaração de cada um dos cônjuges?

Não, pois a opção, efetuada por ocasião da entrega da Declaração de Ajuste Anual, é pela tributação em nome de um dos cônjuges da totalidade dos rendimentos produzidos pelos bens comuns durante o ano-calendário.

Portanto, no caso de contribuintes casados pelo regime de comunhão de bens, ou segue-se a regra geral e tributa-se 50% dos rendimentos produzidos pelos bens comuns na declaração de cada um dos cônjuges ou opta-se pela tributação da totalidade dos rendimentos produzidos pelos bens comuns na declaração de um dos cônjuges.

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 6º e parágrafo único; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 4º, inciso II e parágrafo único).

17) MULTA POR RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. A multa por rescisão de contrato de aluguel de imóvel está sujeita ao imposto sobre a renda incidente na fonte?

A multa por rescisão de contrato de aluguel é considerada rendimento de aluguel, consequentemente é tributada como tal.

Assim, temos as seguintes situações:

1. se a multa for paga por pessoa jurídica, esse valor é tributável na fonte e na declaração;

2. se a multa for paga por pessoa física, esse valor sujeita-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e à tributação na declaração.

Para aluguéis recebidos por não residente, consulte a pergunta 203.

(Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda - RIR/1999, art. 49, § 2º; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, arts. 30 a 35)

18) EXCLUSÕES DOS RENDIMENTOS DE ALUGUÉIS. Quais são os valores passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

1. impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

2. aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

3. despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

4. despesas de condomínio.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; art. 50; e Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31)

19) EXCLUSÃO DOS RENDIMENTOS DE ALUGUÉIS — IPTU. Os valores referentes ao pagamento do IPTU são passíveis de exclusão dos rendimentos de aluguéis?

Sim. Podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o encargo tenha sido do locador, as quantias relativas ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido.

(Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31, inciso I)

20) DESPESAS COM IMÓVEL ALUGADO. São dedutíveis dos rendimentos de aluguel as despesas com advogado para retirar inquilino e a realização de reformas no imóvel para futura locação?

Não são dedutíveis as referidas despesas por falta de previsão legal.

(Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31)

21) DEDUÇÃO DE ALUGUEL PAGO. Proprietário que aluga seu imóvel e por sua vez paga aluguéis como locatário pode deduzir dos aluguéis recebidos o valor do aluguel pago?

Não. Pode ser excluído apenas o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.

(Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31, inciso II).


22) CAUÇÃO COMO GARANTIA DE ALUGUEL.

LOCATÁRIO:

Declarar em Bens com o código 59 (outros créditos e poupança vinculada) e quando o contrato for encerrado baixar esse bem, pois ele recebeu de volta o montante.

Os juros que decorrerem dessa transação, lançar em rendimentos isentos. (Poupança)

LOCADOR:

Lançar na ABA "Dívidas e ônus Reais", código 14 "pessoa física, deixando em branco o ano anterior. No quadro da Discriminação ele informa tratar-se de Caução, o nome e CPF do locatário de quem recebeu, o contrato de locação (data) e o prazo do contrato de locação.

Fontes: https://www.remaxxavante.com.br/imposto-de-renda

http://blogs.oglobo.globo.com/imposto-de-renda/post/proprietarios-devem-declarar-os-depositos-em-garantia-caucao.html